Al sinds 2019 verzorgen Rutges Vernieuwt en vastgoedonderhoudsbedrijf Lenferink samen het gevelonderhoud voor Ymere. Vanwege een nieuwe strategie waarin de achterstanden uiterlijk in 2030 weggewerkt moeten zijn, was er echter behoefte aan méér. Vanaf 2022 breidde de samenwerking zich daarom uit met ondersteuning bij de vastgoedprogrammering. “Traditioneel zijn de partners enkel bezig met plannen maken en uitvoeren”, aldus Remco. “Ymere vroeg ons als een van de eerste woningcorporaties ook om hulp bij de processtap daarvóór.”
Oorzaak en inzicht
De achterstand in de woningvoorraad van Ymere ontstond grofweg op twee ‘plekken’. Ten eerste bij het budget. Remco: “De projectbudgetten bleken structureel te laag. Er stonden jaarlijks 5.000 VHE’s op het onderhoudsprogramma, maar na zo’n 4.500 eenheden was het budget meestal al op.” Daarnaast speelde ook het aantal onderhouden eenheden per jaar een rol, aldus de accountmanager. “Er werden jaarlijks te weinig VHE’s in het onderhoudsprogramma geprogrammeerd.”
Goed inzicht in de data bleek voor een oplossing van groot belang. Zo werd vastgesteld hoeveel eenheden gemiddeld genomen per jaar onderhoud nodig hadden. Ook bleek gemiddeld 25 procent van de kosten op te gaan aan achterstallig onderhoud. “We konden vaststellen dat er theoretisch voldoende budget beschikbaar was om de benodigde aantallen te onderhouden, maar dan was er wel een andere prioritering in de onderhoudsprogramma’s nodig”, zo stelt Remco. “Ymere was geneigd VHE’s met achterstand als eerste te onderhouden; de duurste eenheden. Zo bleef er onvoldoende budget over voor de rest.”
In control komen
Om de achterstand in de woningvoorraad in 2030 opgelost te hebben, was grip op de financiën dus een noodzaak. De meerjarenonderhoudsbegrotingen (MJOB’s) waarop gestuurd werd, bleken geen goede voorspellers voor de benodigde programmabudgetten te zijn. “We zijn het dan ook als een verzekeraar gaan benaderen”, stelt Remco. “Die heeft geen meerjarenplan van alle verzekerden, maar kan op basis van specifieke kenmerken wel statistische voorspellingen doen. Wij keken: kan dat ook voor de portefeuille van Ymere, om zo tot een realistische planning te komen?”
Voor deze benadering zijn alle historische onderhoudsplannen van Ymere geanalyseerd. Uit de resultaten werden statistische gemiddeldes vastgesteld. “Ymere moest zich vooral op tijdig onderhoud focussen”, zo gaat de Rutges-accountmanager verder. “Tijdig onderhouden is immers goedkoper dan achterstanden wegwerken. Als achterstand geen extra geld meer kost, kunnen we met de bestaande budgetten voldoende VHE’s onderhouden én inlopen met het oog op 2030.” Hij laat daarbij weten: “Het klinkt eenvoudig, focussen op tijdig onderhouden. Het betekent echter ook dat sommige eenheden langer een achterstand houden om oplopende achterstanden elders in de portefeuille te voorkomen. Daar gaat Ymere zo zorgvuldig mogelijk mee om.”
Uit de bredere, datagedreven blik bleek ook: een deel van de budgetten ging op aan ‘nice to haves’. Remco: “Als je tóch ergens aan het werk bent, ben je geneigd ook meteen wat punten met een minder hoge prioriteit aan te pakken. Omdat die steiger er dan bijvoorbeeld toch al staat. Nu is de bewuste keuze gemaakt: eerst alle must-haves van alle VHE’s op orde, in de volgende onderhoudscyclus pas de ‘extra’s’.”
Van inlopen naar herinrichting
Joury Ranzijn, manager vastgoedprogrammering bij Ymere, kijkt terug op een intensieve maar succesvolle periode. “We hebben samen goede controle gekregen. En het gevelpakket loopt nu, samen met het warmte- en comfortpakket, zelfs het beste van al onze onderhoudsstromen. Door strategie, tactiek en operatie los te koppelen, is het heel helder wie binnen Ymere waarover beslist. Dat heeft ook onze programmering veel volwassener gemaakt.”
Daar waar het lange tijd vooral draaide om grip krijgen en achterstanden inlopen, is er inmiddels ook ruimte voor een andere focus. Zo wil Ymere meer details gaan vastleggen en MJOB’s weer goed gaan inrichten. De woningcorporatie gaat daarbij aankomende periode weer steeds meer de regie vanuit Rutges overnemen, waarbij Rutges op dit vlak wel nadrukkelijk sparringpartner blijft. “De meerwaarde van onze samenwerking is soms lastig uit te leggen. Zodra het woord ‘commercieel’ hier valt, worden sommige mensen een beetje nerveus”, aldus een lachende Joury. “Maar Remco’s hart ligt ook bij de corporatiewereld. Dat is alleen al aan de geboekte resultaten te zien.”
Inzet in samenhang
En voor het overige? De huidige programmatische aanpak vormde een belangrijke tussenstap naar een integrale, complexmatige en gebiedsgerichte aanpak, waarin Ymere onderhoud en verduurzaming steeds meer in samenhang gaat programmeren, zo benadrukt de Ymere-manager. Dit met het oog op de ambitie om de woningvoorraad in 2050 fossielvrij te maken. Zo wil de woningcorporatie de losse disciplines als gevel, dak, cv en lift bijvoorbeeld meer gaan combineren. “Dan staat een steiger maar één keer in plaats van drie keer in vijf jaar voor de deur; minder overlast voor bewoners en efficiënter gebruik van het budget.” Dat vraagt veel regie vanuit Ymere als corporatie, zo geeft hij te kennen. En van de samenwerking met partners. “Maar ook dit is iets waar we samen met Rutges Vernieuwt naartoe groeien, en waarin we elkaar zullen vasthouden én uitdagen.”
Lees ook:
